Die Landeshauptstadt München und der BFW Bayern als Vertreter der in München tätigen Wohnungs- und Immobilienunternehmen haben in den letzten Monaten die Novelle der Sozialgerechten Bodennutzung in München verhandelt.
Die Neuregelungen zur Sozialgerechten Bodennutzung gelten grundsätzlich für alle neu einzuleitenden Bebauungsplanverfahren (Aufstellungsbeschluss). Für neue Bebauungspläne ohne formellen Verfahrensstand können ausnahmsweise auch die bisher gültigen Verfahrensgrundsätze angewendet werden, wenn dies vom Planungsbegünstigten ausdrücklich gewünscht wird und die Stadt dem zustimmt. Nicht angewendet werden die neuen Regularien generell in den Fällen, in denen bereits ein beurkundungsreifer/beurkundeter städtebaulicher Vertrag vorliegt und/oder vom Stadtrat bereits ein Billigungsbeschluss gefasst ist.
Zusammenfassend enthält die Novelle:
- Anhebung des anteiligen Infrastrukturkostenbeitrags von 66,47 €/m² neugeschaffener Geschossfläche Wohnen auf 100.– €/m² neugeschaffener Geschossfläche Wohnen
- Bestätigung der Anpassung der Grundstückswertansätze aus „Wohnen in München VI“ von 281,20 €/m² Geschossfläche auf 300,– €/m² Geschossfläche für EOF (20 %Anteil Förderquote) bzw. von 536,85 €/m² Geschossfläche auf 600,– €/m² Geschossfläche für Eigenwohnraum, München Modell-Miete oder EOF (10 %-Anteil Förderquote)
- Regelung im Zusammenhang mit der Ausgestaltung der Förderquote für den geförderter Wohnungsbau wie folgt: – Bindungsdauer in der EOF bleibt bei 25 Jahren. – Erhöhung des Verkaufspreises für Eigenwohnraum auf 4.300,– €/m² GF. (zuzüglich Kosten des pflichtigen Stellplatzes) als Durchschnittswert (Abweichung von plus/minus 5 % ist zulässig). – Bindungsdauer beim Eigenwohnraum wird auf 40 Jahre erhöht. – Hinsichtlich Wohnungsflächenobergrenzen, Eigenleistung, Aufgabe der Selbstnutzung vor Bindungsablauf, Rückforderung gelten für den Eigenwohnraum die Bestimmungen für das München Modell-Eigentum. – Reduzierung der Bindungsdauer beim München Modell-Miete auf 30 Jahre. – Max. Förderhöhe bei 30-jähriger Bindung für das München Modell-Miete: 900,– €/m² Wohnfläche (Darlehen 0,5 % Zins, mind. 1 % Tilgung Annuität).
– Die Spannweite der Eingangsmiete im München Modell-Miete wird auf 10,50 € bis 11,50 €/m² Wohnfläche monatlich festgelegt (die Ziffer 23, 1. Spiegelkugel des Stadtratsbeschlusses vom 15.11.2016 „Wohnen in München VI“ wird insoweit geändert). – Keine Abverkaufspreisbindung im München Modell-Miete (im Rahmen der rechtlichen Vorgaben der Nr. 13 WFB 2012). – Einzelverkauf von Wohnungen im München Modell-Miete in begründeten Ausnahmefällen möglich. - zusätzlicher preisgedämpfter Mietwohnungsbau im Umfang von 10 % der Geschossfläche Wohnen mit nachstehende Eckwerten (s. Ziffer 6.d im Vortrag): – Erstvermietung 13,90 Euro/m² (netto kalt). – Mietsteigerung nach den gesetzlichen Regelungen. – 30 Jahre Bindungsdauer, Eigenbedarfskündigung nach 20 Jahren möglich. – Mindestens 30% des Netto-Haushaltseinkommens sollen für die Netto-Miete inkl. TG aufgebracht werden. – Übernahme der Wohnungsgrößenfestlegungen aus dem Konzeptionellen Mietwohnungsbau – Absicherung durch Dienstbarkeit und mit Grundschulen abgesicherten Vertragsstrafen – kein Berechtigungsschein notwendig.
- Entfall des Gewerbeflächenausgleichs
- Wegfall des fiktiven Wohnbaurechts
- Beschleunigung der Berechnungs- und Bewertungsverfahren durch – anfängliche Sicherheitsleistung ausschließlich durch Bürgschaften oder vergleichbare Sicherheiten, – den Verzicht auf eine frühe Anfangswertermittlung, – eine SoBoN-Berechnung erst auf Basis einer „konsolidierten“ Planung und Festlegung einer Zeitschiene und – eine verkürzte Berechnung in Verbindung mit eingeschränkten Ermittlungen der Anfangs- und Endwerte bei untergeordneten Flächen und Klein- und Splitterflächen.
Die Novelle der Sozialgerechten Bodennutzung für München, 2017. – Datei ansehen — Datei herunterladen